Acheter une maison à rénover : ce qu’il faut vérifier avant d’acheter

Acheter une maison à rénover : comment éviter que le rêve ne vire au gouffre financier ?

Le jardin est superbe. Les volumes sont généreux. La cuisine vous plaît. Vous imaginez déjà votre futur salon et la couleur des murs.

Et c’est précisément à ce moment-là qu’il faut parvenir à garder la tête froide.

Dans ce nouvel épisode de Tout sur l’Habitat, l’émission s’intéresse à une situation que connaissent de nombreux futurs propriétaires : acheter une maison à rénover sans sous-estimer les travaux qui les attendent.

Pour en parler, Martin Le Meitour, dirigeant d’Arnold Immobilier, et Pierre Picorit, de Murteriso, partagent leur expérience de terrain et les réflexes à adopter avant de s’engager.

Le coup de cœur ne doit pas faire oublier la maison

Martin Le Meitour, d'Arnold Immobilier met en garde contre un premier piège : se laisser séduire trop vite par la décoration, la luminosité, le jardin ou l’agencement, au risque d’oublier l’essentiel.

Les professionnels, eux, commencent ailleurs.

Ils observent la structure du bâtiment, les façades, les fissures, la toiture, la charpente ou encore les éventuelles odeurs d’humidité. Selon Pierre Picorit de Murteriso, une fissure en escalier, une charpente ayant déjà subi plusieurs traitements ou des traces d’humidité peuvent être les premiers indices d’un problème beaucoup plus important.

Une première visite doit donc servir à se projeter, mais certainement pas à tout décider.

Le bon réflexe ? Revenir. Et si un doute existe, revenir accompagné d’un professionnel du bâtiment.

DPE : indispensable, mais insuffisant

Depuis quelques années, le DPE – diagnostic de performance énergétique – est devenu l’un des premiers documents regardés par les acheteurs.

Il renseigne sur la performance énergétique d’un logement et permet notamment d’identifier les biens nécessitant d’importants travaux d’amélioration.

Mais attention à ne pas lui demander ce qu’il ne peut pas dire.

Une maison peut obtenir un DPE relativement correct et avoir malgré tout une toiture, une charpente ou d’autres éléments du bâti nécessitant des travaux importants. Le DPE apporte donc une information essentielle sur l’énergie, mais il ne constitue pas une expertise complète de la maison.

Même constat pour les différents diagnostics obligatoires : ils constituent un socle d’informations précieux, mais ils ne donnent pas nécessairement l’état réel d’une charpente, d’une toiture ou des fondations.

Une maison moins chère n’est pas forcément une bonne affaire

C’est probablement l’une des idées reçues les plus dangereuses.

Acheter un bien moins cher parce qu’il nécessite des travaux peut sembler particulièrement intéressant. Mais pour savoir si l’opération est réellement pertinente, il faut raisonner en coût global :

prix d’achat + frais + travaux + marge pour les imprévus.

Une maison achetée 300 000 euros dans laquelle il faudrait réaliser 300 000 euros de travaux ne vaudra pas nécessairement 600 000 euros une fois rénovée.

Le montant total investi doit donc rester cohérent avec la valeur future du bien et le marché immobilier local.

Même lorsque l’on pense conserver sa maison pendant de nombreuses années, se poser la question de sa valeur de revente est un excellent test pour vérifier la cohérence économique du projet.

Travaux : vert, orange ou rouge ?

Dans l’émission, une méthode simple permet de classer les travaux en trois catégories.

Vert : les travaux de confort.
Peinture, décoration, revêtements de sol… Ils permettent de personnaliser son logement mais ne remettent généralement pas en cause la viabilité du projet.

Orange : les travaux techniques.
Isolation, chauffage, fenêtres, électricité ou plomberie. Les montants commencent à devenir significatifs et nécessitent des devis sérieux.

Rouge : les travaux lourds.
Toiture, charpente, structure, fondations ou assainissement. Ce sont les postes sur lesquels les mauvaises surprises peuvent devenir particulièrement coûteuses.

L’objectif n’est pas forcément de renoncer devant des travaux importants.

Il faut simplement savoir exactement ce que l’on achète.

Faire chiffrer les travaux… avant de signer

C’est certainement l’un des enseignements principaux de cette émission.

Lorsqu’un bien nécessite des travaux, il ne faut pas acheter puis commencer à demander des devis.

Il faut, autant que possible, faire intervenir les professionnels avant de s’engager définitivement : couvreur, électricien, plombier, entreprise spécialisée, maître d’œuvre ou architecte selon l’importance du chantier.

Cette étape permet d’obtenir une enveloppe beaucoup plus réaliste et d’intégrer également une marge destinée aux imprévus.

Une visite d’une heure ne suffit d’ailleurs généralement pas à estimer sérieusement une rénovation. Les professionnels recommandent volontiers deux, voire trois visites, notamment lorsque le projet comporte des travaux importants.

Le piège auquel on pense moins : ai-je vraiment le droit de faire mes travaux ?

Vous achetez une maison avec une idée précise : créer une extension, ouvrir une grande baie vitrée, transformer un garage ou construire une piscine.

Mais ce projet est-il autorisé ?

Avant d’acheter, il faut également s'intéresser au PLU et aux règles d’urbanisme. Secteur protégé, espace boisé classé ou contraintes locales peuvent rendre impossible une transformation que l’acheteur considérait pourtant comme essentielle à son projet.

C’est un point souvent oublié : il ne suffit pas que les travaux soient techniquement réalisables. Encore faut-il qu’ils soient administrativement autorisés.

Demander l’histoire de la maison

Autre conseil simple mais particulièrement utile : essayer de reconstituer l’historique du logement.

Travaux réalisés sur la toiture, entretien de la chaudière, factures, assainissement, interventions précédentes…

Ces éléments permettent parfois de comprendre beaucoup mieux ce que l’on achète.

L’émission rapporte notamment le cas particulièrement parlant d’une maison dont les acquéreurs ont découvert après coup qu’elle n’était pas raccordée comme ils le pensaient au réseau d’assainissement.

Avant d’acheter, retenez quatre mots

Pour résumer cette émission de Tout sur l’Habitat, quatre réflexes peuvent servir de véritable méthode avant de signer :

Observer.
Ne pas regarder uniquement la décoration et les volumes, mais aussi le bâtiment.

Vérifier.
Lire les diagnostics, poser des questions et approfondir lorsqu’un élément paraît suspect.

Chiffrer.
Faire établir des estimations sérieuses des travaux et prévoir les imprévus.

Décider.
Savoir parfois renoncer si l’équation économique ou technique ne tient plus.

Martin Le Meitour utilise d’ailleurs dans l’émission une image particulièrement parlante : acheter une maison à rénover ressemble à un iceberg. Ce qui séduit lors de la visite n’est qu’une petite partie de ce que l’on achète réellement. Le reste se cache dans la toiture, la charpente, les réseaux, l’assainissement ou la structure.

À voir et à écouter dans Tout sur l’Habitat

Comment repérer les signes qui doivent alerter ? Combien de fois faut-il visiter ? Que valent réellement les diagnostics ? Comment estimer son enveloppe travaux ? Quand faut-il faire intervenir un professionnel ? Et surtout, à quel moment faut-il savoir renoncer ?

Retrouvez l’émission complète Tout sur l’Habitat – Acheter une maison à rénover : ce qu’il faut vérifier avant d’acheter.

Une émission conçue pour donner aux propriétaires et futurs propriétaires des réponses concrètes, compréhensibles et directement applicables à leurs projets.

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